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最近,凤岭北的荣和·公园尊府卖4万+的消息就在朋友圈刷屏了!!!

有图有真相:

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

粗略算一下,单价4万+,总价2800万,这是要打破南宁豪宅天花板价啊!

近年来,南宁的豪宅之争甚嚣尘上,吃瓜群众们对哪个板块、哪里的房子才能登顶南宁房价榜首操碎了心。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

诚然,单个楼盘无法代表板块的价值,那么,凤岭北到底有没有资格和可能迈进4万+?

Part.01

凤岭北现在均价2万+,4万有泡沫

这就是南宁最坚硬的泡沫

相比较前两年,近1年来,其实南宁房价呈现出了上涨乏力的态势,人们其实普遍觉得:南宁房价很多地方都存在着泡沫。

凤岭北喊出4万+房子,有泡沫吗?

肯定有!但正是任泽平所说的是“最坚硬的泡沫”,这背后的逻辑是什么?

首先,一套的新房的价格组成部分:土地成本+建安成本+税费成本+销售成本+利润+其他。

其中土地成本占到了房屋价格的40-50%,建安成本1500-2000元/㎡,税费占比10-15%,销售成本占比8-10%……

纵观近2年的土地市场,南宁位置优越、配套齐全的地块,楼面价基本稳定在1.2-1.5万/㎡,这些地块的新房价格齐刷刷站上2万/㎡。

我们可以得到一个基本结论:地价对房价形成有力支撑,优质地段的地价下不来,房价也难下,2万+也只是进入优质地段的门槛价。

凤岭北南接东盟商务区,北连兴宁东,东靠东站圈,占据南宁中心枢纽,是城市往东发展的重要桥头堡。

天生傲娇的地段,赋予了凤岭北丰富的配套。

万象城、航洋城、青秀万达广场、龙光商业广场、盛天地等高端商业环绕;毗邻凤岭儿童公园环境优渥;区人民医院东院优质医疗资源;地铁+高铁形成双铁连城。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

其次,告别鸡犬升天普涨的牛市,“分化”成为了市场的新逻辑。

然而,物以稀为贵,越是稀缺资产,卖得越好,价值也不断走高。地段+资源+好房的组合,站在了南宁楼市资产的第一梯队。

“人们永远都想要住好房子的心是不会变的”,也就是说改善需求会一直存在,不受市场波动的影响,这也就是为何好地段的房子更保值、升值潜力的原因。

优质地段的好房子具有很强的自住属性,这些与投资无关。

不管大环境如何收紧,总会有人赚钱,总会有赚到钱的人想去买好地段的好房子,来提高生活质量。

这也就是为何近10年来,无论市场如何,凤岭北房价都十分坚挺,甚至稳步上涨的原始驱动力。

10年来凤岭北房价从5000元/平涨至2万+/平,涨幅达到了300%。

按照年均30%的涨幅计算,2万+到4万+,理论上大概需要3年,就算按照近2年房价涨幅放缓的趋势回落到15%,那么则需要5年。

第三,学区房就是楼市里的硬通货。

南湖板块那些拥有滨湖路小学、十四中等等优质学区的“老破小”,单价也稳稳站上2万+,甚至也有不少3万+,而且每一年价格都在稳步上涨。

有人会花3万+买一套东盟商务区的大户型改善自住,也有人会买3万+的金湖小户型学区房,但是没有谁会买一套无学区、无地段的3万+的房子。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

除了城市稀缺资源,是财富的象征,学位也是大部分人的“刚需”,也是高净值家庭的“刚需”。

不少豪宅业主们,依然充满了对优质学区房的渴望。

一旦优质地段的豪宅能得到名校的匹配,价值毫无疑问将大步提升。

南宁优质地段的豪宅板块有:东盟商务区、凤岭南、凤岭北、五象总部基地、五象湖。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

而这五大**板块中拥有配套齐全的板块有东盟商务区、凤岭北、凤岭南;配备**名校天团的仅有凤岭北和五象湖板块。

综上所述,凤岭北是南宁同时拥有完善配套+名校资源的豪宅板块,天桃中小学、民主路小学、滨湖路小学、南宁二中等名校均在凤岭北有分校。

这也就不难理解,为何南宁的有钱人都争相入驻凤岭北,凤岭北的豪宅更是一房难求,溢价能力超群。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

凤岭北实景航拍

Part.02

购买力才是价格的最终决定因素

到底是谁在买走凤岭北的房子?

如果新房的价格含有一定水分,那么自由交易的二手房市场的价格,就能真实反映区域与房子的价值。

目前,凤岭北新天地别墅的二手房4.3万/平,荣和公园墅二手房价3.5万/平,荣和公园悦府、荣和公园尊府、荣和山水美地统统都达到了2.4万/平。

年均涨幅30%! 凤岭北从2万到4万还需5年, 可能吗?

也就是说,拿不出100万首付,就不要想买凤岭北稍微好一点点的房子,而要买凤岭北的豪宅一出手就是五六百万甚至过千万。

换一句话说,凤岭北正在聚集南宁的高净值群体。

首先,物以稀为贵,寸土寸金的城市中心,是豪宅区的基本特质。

凤岭北占据城市中芯,拥有一流配套、**的教育资源, 必然会成就高端圈层。

第二,摊开南宁楼市地图,可以发现东盟商务区以及凤岭北在售新房寥寥无几,近几年已几乎没有新增住宅用地供应。

凤岭北地块拍一块,少一块,房子更是卖一套少一套。

第三,随着这些板块的土地供应越来越少,加上地理的稀缺性,无论是开发商还是买家,都愿意付出更高的溢价,成为高净值人群高度聚集的地方。

最后,买凤岭北的人几乎都是这个城市的有钱人,这些城市新贵、高知、金领们形成了凤岭北独有的圈层文化。

买凤岭北的房子,对有钱人来说实际上买的是一张城市高级圈层的“入场券”。

目前区域内在售的新房屈指可数,可供应住宅用地十分稀缺,因此现在很多富豪乘机出手。

在僧多粥少的情况下,是筛选富豪的**时机,对于真正的富豪来说,只要地段好再贵也要抢。

现在是2万+在凤岭北只是普通住宅的价格, 3万+才能勉强打入豪宅圈,那么,距离4万+还远吗?

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