2021年的“十一”小长假完美落幕,相信绝大多数的“打工人”们也回到了各自的岗位上,开始了朝九晚六的生活。这“金九”刚过,“银十”就接下上一个月楼市的热度,该冲还是要冲!对于大部分普通的购房者来说,买...... Last article READ

     《双城记》里面有一句话:这是一个**的时代,也是一个最坏的时代。

拿来形容当下的南宁楼市,再合适不过。楼市降温,购房者的观望情绪占据上风。价格战更是激烈万分,特惠房源层出不穷。

据不完全统计,2021年9月南宁市主城区内有超过20个楼盘降价,降价幅度达到了1000到4000元/㎡不等。

对于购房者而言,越是市场趋于冷静的时候,愈发考验自身眼光。是选择那些跟风降价的项目?还是选择那些坚持自我的项目?

这取决于你对城市的判断力,和对项目背后的价值理解。

潮水褪去的南宁楼市

据克而瑞数据显示,2021年1-8月,南宁主城区(不含武鸣区)商品住宅供应511万平方米,同比下降22%;成交437万平方米,同比下降28%;成交均价13247元/平方米,同比上涨8%。

一边是楼市艰难,促销气氛组热火朝天;另一边则是成交量收缩,成交均价微涨。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

上半年南宁楼市的成交价格走向稳定,部分原因是一些高价项目集中签约拉升,尤其是推出了一些单价2万+的项目。

但一个值得注意的细节是,在1到8月的大部分时间里,南宁楼市都是供应面积大于成交面积,这也导致了南宁的新房库存量越来越高。

可以预料到,相比上半年的稳步上升,下半年的南宁楼市将处于横盘期,成交减少,新房积压也越来越多,“降价潮”只是一个开始。

那么,为什么会出现这一波“降价潮”?

有几个原因:

①政策调控。

从去年的“三道红线”,以及今年初出台的“两条红线”,已经压垮了很多中小房企,部分头部房企压力也很大。

据克而瑞不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

高负债房企手里没有现金流,只能更依赖销售回款,而销量不达标就意味着没有足够的现金流去拿地,拿不了地,只能慢性死亡。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

②信贷收紧。

严控房贷额度、严查企业经营贷、严查首付资金来源……一定程度上提高了购房门槛,南宁楼市也受到很大影响。

信贷收紧,除了压制部分投资需求,也同样影响到了刚需买房,放贷周期从一个月被拉长到三五个月,甚至半年,购房者贷款难,房企回款时间也更长,资金压力更大。

③利率压力。

目前,南宁各大银行首套房贷利率均已破6,普遍在6%以上;二套房贷利率在6.2%-6.5%之间。

与上半年相比,南宁大多数银行首套、二套房贷利率均呈上涨趋势。这意味着买房成本增加,某种程度上也会降低市场购买力。

在多重压力之下,“降价潮”的出现就不难理解了,这也是房企缓解压力的策略。

“降价潮”下的风险

楼市降温,房价涨幅将会进一步趋于稳定和理性,为购房者提供了买房机会。但“降价潮”,也会给购房者带来一些麻烦。

第一,价格降低势必会导致房企想方设法压缩成本,降低项目品质。

下半年,南宁多个楼盘陆续交房,但维权事件频出。

前不久,根据网友以及业主的爆料,五象新区某小区业主因为小区容积率进行了维权。

该项目正在装修阶段,还未交付。但随着近期施工外架拆除,业主们才发现小区建得密密麻麻,小区内可活动的地面非常的狭窄。

业主发现,原本小区规划容积率为4.0,交房前却发现容积率却达到6.98,超标1.78倍。

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维权投诉

还有南宁良庆区某精装房,着实“惊”到了业主。

外墙眼中开裂,地基倾斜;房门竟是纸皮填充的,电闸是2.5mm²的电源线,根本无法满足家电的使用,不是跳闸就是电路发烫老化。

第二,购房者可能遇到买完房以后项目降价,自己“白花”几十万。

十一期间,南宁江南区的某项目以现金返还首付款的形式,变相降价销售。

前期购房的业主向有关部门投诉,这种行为违反了《关于南宁市住宅项目一房一价的价格网签要求通知》中不得低于9折销售的要求,扰乱市场秩序,严重损害前期正常购房业主的利益,要求该楼盘停止这种行为。

动荡的楼市不仅让各大房开焦头烂额,对于持币观望的购房者来说也是一种考验。

想要买房不踩雷,一定要转变之前的购房逻辑。低价或者促销,不能作为唯一参考项,“稳”才是最重要的。

现在应该怎么买?

目前来看,虽然出现了“降价潮”,但下半年南宁房价不会发生太大变化,更多的还是稳定,也算是一个买房的好时机。

那么,应该怎么买?

或者说,什么样的项目,才更具有抗跌性?

第一,选择潜力区域的成熟板块。

潜力是指发展空间,就是看控规。

所谓“控规”,是“控制性详细规划”的简称。在城市建设中,政府对一个地块,有着怎样的规划,决定了对一个区域的经营投入,直接影响这个板块未来的发展和升值潜力。

而成熟则需要有一定的配套基础,生活、出行、购物等各项配套,这决定了当下生活的舒适度和便捷性。

整体来说,潜力区域的成熟板块,既有更大的发展空间,能够享受到城市发展的长期价值,又拥有完善的城市配套,能够满足生活需求。

第二,选择更具实力的品牌开发商。

瞄准区位、抢占关键配套的同时,品牌实力也是不可忽略的关键要素。

大品牌开发商能善于捕捉到普通人看不到的城市发展红利,比如城市的发展方向、交通的规划兴建、行政区域的划分合并……

这些重要的信息,在拍地入驻之初,就已经被仔细分析。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

全国房地产开发贷款余额(数据来源:中国人民银行、CRIC整理)

不仅如此,跟着有实力的品牌开发商走,更看重是它的资金实力。

从行业来看,根据克而瑞统计,自去年11月以来,房企单月融资总量已经“九连降”。也就是说,大部分房企都面临巨大的融资压力。

根据Wind数据,今年7月债券违约规模大幅上升主要由房地产企业违约所致,3家违约企业中有2家房企,合计债券违约规模占违约总规模的86.5%。

地产行业违约从地方性小型企业向大型全国性房企蔓延,不乏行业龙头也产生了违约,甚至出售资产的情况。

从市场来看,大部分项目之所以选择“降价”,往往也是因为资金链比较紧张,所以通过“降价”销售来推动回款。

而有品牌房企背书,可以说无形之中给项目加了一层保障。

什么样才算优质样本?

目前,虽然南宁市场并不稳定,但是剔除地段、价格差异等因素外,有些楼盘门可罗雀,成交不多,而有些楼盘依然坚挺。

比如,位于五象新区蟠龙板块的锦绣江辰。

先看区域,五象新区本身是南宁城市发展的风口,区域价值极高。

敏捷华宇锦绣江辰

  • [住宅详情]
  • [住宅相册]
  • [住宅快讯]

销售价格:
17000元/㎡起
物业类型:
住宅
项目地址:
南宁 · 五象新区 · 4号线体育中心东站旁
售楼中心:
4008-100-077 转 15290
姓名:
手机:

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    陈泊橘

    4008-100-077 转72137

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    张兵华

    4008-100-077 转72117

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    周红兰

    4008-100-077 转69315

    电话咨询

2021年,南宁市政府发布十四五规划,在城市格局上,将打造埌东—东盟商务中心和五象综合中心“双核”。

这意味着,南宁进入“拥江发展”时代,形成了一个以邕江为主轴,江南江北联动、拥江发展的城市组团发展新格局。

而蟠龙板块,作为五象发展的第一梯队,不仅具备滨江稀缺价值,前板块内的交通路网、学校建设、商业资源等配套均已逐渐完善。

它还占据了五象新区最核心的江岸,同时连接总部基地、五象森林公园、体育中心等多个板块,城市资源高度集中,堪称五象新区“鼎”级宜居板块。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

锦绣江辰效果图

再看它背后的品牌支撑,敏捷控股和华宇地产。

敏捷控股是国内领先的美好城市生活运营商。自2019年以来,敏捷控股进入广东、浙江、湖南、河南、广西等省市自治区的多个高发展潜力城市,累计斥资超38亿,稳健布局全国。 

而华宇更是重庆本土房企前三甲,也是中国房地产百强企业。实力强劲,资金充裕,是房地产企业中财务稳健的佼佼者。

据其财报显示,截止2020年末,华宇集团剔除预收账款资产负债率61%,净负债率71%,现金短债比为1.89倍,均未踩线,处于“绿档”房企之列。

资金状况良好,也就意味着它没有回款压力,不会因为急于销售而降价。

产品仍然是核心竞争力

真正的好产品,要想穿越市场周期,还得回归到产品上。

拿锦绣江辰来说,除了区域和品牌加持,它的产品力也是一大亮点。

“锦绣系”是华宇旗下高端住宅产品系,其选择、筑造、服务都有严苛的标准,每一座都堪称城市封面作品。

锦绣江辰也不例外。

今年7月,中指研究院隆重发布“2021百城建筑新地标”研究成果,锦绣江辰凭借稀缺的滨江地段、完善的周边配套、优质的服务质量荣获“2021十大滨江豪宅”。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

锦绣江辰效果图

除了“金字招牌”,还有产品本身的创新和颠覆。

产品配置足够高端,2T3户的大平层、约5500㎡超大景观中庭、全龄段成长社区、星宇主题乐园、五大主题泛会所,可以满足南宁塔尖圈层的居住需求。

项目还引入了华宇优+2.0体系,打造归家空间、回游空间、庭聚空间三大模块,强调人在景观中的活动和需求,将生命本身的活力融入到赏心悦目的风光中。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

锦绣江辰效果图

社区空间与园林景观循环往复,打造多元、自由、无界未来生活剧场,通过现代艺术美学的园林设计手法,将自然缩影汇聚于此,带来的则是静谧的居住环境,为南宁带来全新的居住体验。

物业方面是华宇第一太平戴维斯,国际高标准物业百年服务经验,为业主提供卓越的5C钻石服务。

南宁楼市“退潮”,购房者该如何擦亮双眼“浪里淘金”?

锦绣江辰样板间实景图

能看出,这是一个“价格稳得起”的盘。

放到市场上来说,它也很符合购房者的普遍心理,“不管是房子,还是股票,都是买涨不买跌”。

当然,这种短缺、优质的项目,本身不会有太多变数,有能够经得住大风大浪的信心和底气。

  莫新宇正在操作达芬奇手术机器人进行手术。江在城 摄   广西新闻www.guangxixinwen.cn10月14日电(江在城)10月13日,广西壮族自治区南溪山医院妇科运用该院最新引进的第四代达......Next article READ